【专题】房地产业盛事难在降价套现无力回天

【专题】房地产业盛事难在降价套现无力回天
时间：2008-08-29 09:26

◆盘竞争加剧市场进入促销恶战

进入传统的金九银十，由于楼盘竞争加剧，原有的促销售手段或许就不够用了。不少开发商都表示做好了各种开盘吸引人气的准备，提高后期产品品质，精装修、送家电已是不得不采用的方式之一，而且楼市很有可能衍生出更新颖的促销方式。

从9月中旬开始，市场就将进入促销恶战阶段，但仍不会一次降到位，开发商仍会为促销活动找各种借口。比如还会有楼盘从精装修改为毛坯房卖，以前精装修的成本只有2000元，但改为毛坯房后可能降低4000元开盘，这样实际价格已经降了2000元。如果价格战继续深入，将很可能令部分开发商伤筋动骨。

事实上，直接降价也是开发商万不得已才会采用的手段，因为直接降价在“买涨不买跌”的观念下会加重市场观望，也可能引发与已购房业主的矛盾。虽然明降和暗降目的一样，但折扣和促销降价缺乏一步到位的真实降价的冲击力，并不能很好拉动市场成交量。

·北京楼市：市价格战一触即发
截止到8月25日，8月份北京商品住宅成交3154套，环比降幅为39%，同比降幅则达到71%，成交锐减七成。

亚豪机构最新统计数据显示，在8月楼市供需均出现“急刹车”后，预计“金九银十”两月京城约有79个楼盘入市，其中约四成均为纯新盘。然而受“90/70”政策影响导致了产品供应严重同质化，楼市竞争格局加剧，价格战一触即发。

从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、特价房、送物业费等等。但上半年，项目促销一般仅给予一次性付款客户一定的优惠，最低为95折。这种欲遮还羞的促销方式并未被消费者接受，不仅没有提振销售，反而形成了楼市下挫的信号，加剧了购房人持币待购的行为。

进入下半年，项目打折幅度逐渐加大，价格频现跳水，不少项目实际价格已经下降了10%-15%，最高的降了30%。

目前的打折项目主要有三种类型。第一种是尾房降价。东五环外的天际·万象高尔夫花园项目，将其大户型尾房重新包装，以万象·巴德公寓的案名推出，价格由此前的13000元直落至8960元，折扣幅度已达到了7折。

第二种是一次性付款给予超低折扣。如西五环外的沸城项目，一次性付款每平方米优惠2000元，相当于8折；位于北五环边清河的清河新城，优馆小户型一次性付款85折等。

第三种是纯新盘基本上都低价入市。如位于西三环的保利·百合花园，位于南二环的中信城，开盘价均低于周边项目2000-3000元左右，一经放量便实现了快速销售。

而最近一段时间，频频推出特价房则成了开发商维持楼市人气的最主要手段。万科、远洋、珠江、天鸿等大品牌开发商项目也都纷纷推出特价房，最高优惠将近70万元。

由纯新盘低价入市受到追捧可以看出京城的自住型需求仍然较为旺盛，之前受到高房价的制约不得不选择观望，但是一旦发现性价比高的项目就会马上出手。在当前的市场形势下，哪个项目价格降得早、降得快、降得直接，资金才能迅速回笼。

·广东商品房空置率近五年首见上升

广东省房地产业协会近日发布报告显示，上半年广东商品房空置总量1586.42万平方公尺，较2007年底增加7.2万平方公尺，增长0.46%。其中住宅空置增加60.35万平方公尺，增长8.03%。深圳国土部门发布的最新统计显示，前7月深圳商品房空置面积165.68万平方公尺，其中住宅空置面积67.07万平方公尺，同比增加95.65%，在短短一个月时间，深圳空置商品房增加9500平方公尺。广东省房地产协会指出，广东省上半年有相当一部分的住宅滞销和积压，造成广东商品住宅空置量近五年来首次增加，状况若延续下去，下半年商品房空置量将大增。

　　报告说，今年广东上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.427，反映市场活跃程度不够，消化能力较差。广东省房地产协会又称，此次空置房发出预警信号，主要原因是消费者观望，造成楼市供求关系的突然逆转和极度失衡。开发量延续了前几年的成长趋势，而需求量却突然大幅萎缩，两者之间形成巨大的反差。还有一个形成空置房的原因是"房子太大让人不敢买"。调查显示，市场上需求量最大的是70平方公尺到100平方公尺的户型；但近年市场供应量最大的却是大户型的高档商品房。

· 逆市涨房价，是撒娇还是赌气？

正当人们对国内开发商在“金九银十”的销售旺季会不会大规模降价售房产生猜测的时候，一贯语出惊人的潘石屹却抛出了“涨价论”：SOHO地产开发的商业地产项目在今年9月将全面提价。他还表示，目前国内市场既不缺乏资金也不缺乏潜在需求者。

为何提价？潘石屹称，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，工地上使用钢材的价格上涨了70%，水泥上涨了30%，将通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。

在房市低迷之际，在若干房地产商纷纷低价促销的关口，潘石屹偏偏背其道而行之，抛出“涨价论”，是忽悠大众趁机买房还是撒娇，使个小性子，抑或就是赌气，这耐人寻味。

7月14日，潘石屹撰文称：对房地产救市其实就是“松绑”。现在房地产行业中呼吁的银行对房地产的救市，也只是希望能把房地产行业与其他行业一样对待，不要再有行业歧视，给房地产的金融政策松绑而已。8月12日，针对记者“您认为最近救市声渐弱，是因为笃定政府会救市，还是确定政府现在不可能出手调整政策？房地产企业接下来该如何应对？”的采访，潘石屹称：我想在奥运之后，政府会对宏观经济的政策和房地产的政策做出一些相应调整。

由是观之，潘石屹的观点是一以贯之，那就是：房地产行业整体严峻，政府应积极救市，不然大家一起倒霉。然而正如报道所称，最近一段时间以来，救市声渐弱，政府并未如房地产商期待得那样出手施救，在这一情势下，潘石屹果断抛出了“涨价论”，似乎不无赌气的意味。所谓“一不做二不休”，靠人不如靠己，横下一条心：涨价！这种冒险之举兴许是转圜的契机，潘氏是否有此心态，也许只有他自己知道了。

房市低迷是不争的事实。且看报道：北京楼市出现“范跑跑”，借口奥运大甩卖。大量的楼盘借机奥运开始甩卖。折扣从最初的9折、8折，打到7折，甚至达到6.6折。有的楼盘房屋总价降幅高达百万元。业界资深分析师称，奥运会后，北京房价还会进一步下降。

在这之前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。对此，业内人士解读称：该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。政府传递的信号很明显，即没有如房地产商期待的那样救市。犹记得此前，正是坚信政府不会袖手旁观，一些开发商才捂盘不开，豪赌政府救市。

当房市整个低迷期，妄想通过涨价以期险中求胜，恐怕也是梦呓。曾几何时，某房地产公司如此打广告：房价不会跳水，只是在做俯卧撑。究竟是俯卧撑，还是死撑？不管如何，在房市持续低迷面前，即便是“猪坚强”也挽救不了整个房地产界，与其死撑或者赌气，还不如练练叉腰肌呢？

◆ 房价回调对银行影响不大

部分地区房地产市场的深幅调整，引起了银行业的密切关注。

· 沪上银行：“断供”是极个别现象

近日，监管部门召集部分在沪银行，座谈上海房地产市场情况。应监管部门要求，已有多家银行进行了房地产贷款压力测试。尽管房价回调的现象令人担忧，但不少银行人士对记者表示，目前，房地产贷款并未受到太大影响，“断供”仅是极个别现象。

近日，交行副行长钱文辉在中期业绩发布会上表示，该行房地产开发贷款的变化不大，按揭贷款质量稳定，房价调整对全行影响很小。“截至今年6月底，按揭贷款的不良率仅1.01%，处于非常低的水平。”

钱文辉认为，交行按揭成数在六成以下的贷款，占全部个人按揭贷款的59%，六到七成的贷款占比31%，七到八成的贷款仅占10%。“如果房价下跌20%，只会对10%左右的按揭贷款产生影响。”

由于目前个人按揭房贷的最低首付为三成，如果房价下跌30%，必将引发大规模“断供潮”的言论，一度甚嚣尘上。对此，浦发银行相关数据看，个人房贷平均按揭成数是五成五，仅付三成的按揭贷款占比很小。

上海农村商业银行行长侯福宁分析，对于个人按揭贷款，银行有最低首付的要求，并且从第二个月开始还贷，成数马上就高于30%，风险逐步降低。“对银行来说，不仅有房子做抵押，还有首付和持续性还款，这类贷款控制风险的方式没有太大问题。”

多位银行人士认为“断供”仅是极个别现象。侯福宁认为，这主要是银行在选择房地产项目时出了问题。

对于房价下跌明显的深圳和广州地区，钱文辉表示，截至6月末，广州分行的按揭贷款不良率为0.37%，深圳分行的按揭贷款不良率为0.25%，均低于全行水平。该行资产质量稳定，不良贷款额下降。

“没有‘断供潮’的出现，我们会高度关注房价走势对房贷的影响，加强风险的可控性。”钱文辉告诉记者。

然而，监管部门的担忧并非没有道理。根据上海银监局披露的数据，截至今年6月末，全市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5989亿元，比年初增加562亿元，增长10.4％。上海银监局特别提醒银行关注二手住房贷款风险，6月末一手住房贷款不良率为0.38％，比二手住房低0.82个百分点。其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64％，为个人住房贷款中风险最大的部分。

·紧缩政策提高定价能力银行业“寒冬独舞”

随着昨晚中国银行（601988.SH，03988.HK）半年报发布，14家上市银行的上半年“成绩单”堪称亮丽。

Wind资讯的统计数据显示，上半年14家上市银行共实现净利润2300.26亿元，占目前已披露中报的上市公司净利润总额4566.4亿元的46.11%，14家上市银行上半年净利润平均增长99.15%。

从半年报披露的业绩看，银行业似乎成为上半年A股市场上最赚钱的行业。然而，这种“空前绝后”的盈利增长速度，其主要原因之一是净息差已到顶部，稳定难度很大。

净利息收入占比逾七成

从上市银行的收入结构分析，几乎所有银行的半年报都指出，利息收入是盈利增长的主要驱动因素。统计数据显示，14家上市银行净利息收入在营业收入中的平均占比为73.75%，其中占比最高的北京银行（601169.SH）为92.77%。

同时，去年连续6次加息的滞后影响以及信贷紧缩的环境导致上半年银行净息差扩大。这主要由于上半年信贷紧缩的环境导致银行的定价能力提高。工行在年报中指出，由于贷款重新定价和议价能力上升，上半年净利息差为2.88%，同比上升34个基点，比去年全年扩大21个基点。

上半年银行的资产质量已经出现了恶化的苗头。以民生银行为例，虽然上半年不良贷款率仍保持在1.21%的较低水平，但不良贷款余额上年末增加6.17亿元至73.90亿元。而宁波银行、兴业银行等几家银行的逾期贷款规模略有增加。

此外，中间业务收入增速虽然快，但目前在营业收入中的比重还远远低于净利息收入，这也导致银行抗经济周期波动的能力不足。

· 国内房贷占GDP仅13%

目前国内房地产行业低迷，众多市场人士认为银行房贷已经是强弩之末。建行董事长郭树清本周表示，国内的房地产市场总体上发展还是比较正常的，最近有报道说深圳房地产有个别楼盘出现了问题，但整体上还是比较正常的，目前房地产贷款总额也就3万多亿，占GDP的比例大概是12%-13%，和其它欧美发达国家比，这个比例是非常小的，发达国家一般都达到80%甚至90%，差距还是很大的。建行副行长范一飞表示："我想替房地产贷款叫一下委屈。实际上，房地产贷款是我们银行业盈利水平非常高的一个业务，同时也是我们盈利保持比较高增长的重要因素，但是房地产贷款总是受到大家的关注，市场上总是有这样那样的担心，实际上这些担心我个人认为还是多余的，不必要的。"

范一飞续称："事实上，国内房地产业的调整也不是一天两天了，这个过程中，我们的资产质量不仅没有恶化，反而是持续向好，到今年6月底我们的开发贷款不良率只有4.2%，历史的看可以说是达到了最好的水平，个贷不良率也只有不到1%，可以这么说，房地产贷款是质量优良的贷款品种，无论是收益水平还是增长水平，这个产品的空间还是很大。"

国家发改委公布的统计数据显示：今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

· 房地产“黄金十年”基本终结

自1998年国家取消福利分房制度之后，经济学家及开发商几乎一致认为房地产业将迎来快速发展的“黄金十年”。实际上，“黄金十年”的判断并不限于“十年”时间，只是代表一种趋势。但十分巧合的是，进入2008年，房地产业的整体生态环境骤然变化，无论从宏观经济还是企业微观层面，都已基本宣告了房地产“黄金十年”的终结。

房地产市场化十年以来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，使得房地产业成为名副其实的“聚宝盆”。“刮台风的时候，连猪都会飞”一度成为这个行业的真实写照，去年这种情形更是被演绎到极致，巨大的赚钱效应令开发商处于集体癫狂状态，很少有人预测到，一场风暴正悄悄袭来。

管理层在2005年和2006年动用税收、土地、行政等诸多手段对房价进行两轮“围剿”皆未见效后，从去年9月底转向了以金融调控为核心的政策组合，提高二套房贷首付比例取得了立竿见影的效果，而保障性住房政策频出也使得购房的心理预期发生了改变。

在政策的叠加效应下，今年市场交易量大幅萎缩，国内很多地方的楼市不仅出现了十年以来持续时间最长的观望期，且房价首度打破只涨不跌的“铁律”，广深等地甚至出现深幅下跌走势。

冰冻三尺非一日之寒。笼罩在房地产行业上空的阴霾不会短期内就散去。国内某龙头房地产企业老总认为，此轮楼市调整至少持续三年，现在才刚刚开始，明年将是最艰难的一年。万达集团董事长王健林在接受媒体采访时也判断，如现有政策不调整，地产商要恢复好日子可能要等到2010年。

中国房地产业已然减速，“黄金十年”渐行渐远。

◆ 房价狂飙后的理性回归
房地产市场的持续调整并不像一些业内人士认为的“房价狂飙后的理性回归”这么简单，其背后有更深层次的原因。

· 宏观政策：通胀与经济下行压力

作为国民经济支柱产业之一，房地产会受宏观政策、金融市场及全球经济走势等多种因素影响。目前，国内宏观经济已进入本轮经济周期下行区间，且面临通货膨胀与经济增速下行双重压力，过去几年低通胀高增长的模式已难以继续。而宏观调控则可能在相当一段时间内都需在“保增长”和“控通胀”之间艰难寻找平衡点。尽管最近货币政策从年初“从紧”策略转为“有保有压，区别对待”，但对房地产行业并未产生实质性影响。
最近大声疾呼“冬天已到来”的不只房地产业，纺织、汽车甚至互联网业备战“寒冬”的声音不绝于耳，多个行业都面临结构调整和转型难题。

从国际大背景看，美国次贷危机的爆发及油价的高企，令全球多国房地产市场“牛市”基本宣告终结。目前除一些石油输出国外，部分发达国家的房地产市场均是疲态尽显。

· 融资渠道：紧缩政策“掐断”融资“命门”
众所周知，房地产是典型的资金密集型产业，由于融资渠道过于单一的状态一直未有根本改变，导致开发商高度依赖银行贷款。紧缩的货币政策“掐断”了一些开发商的融资“命门”，“缺钱”几乎成为全行业通病。资金也首次超越土地，成为房地产开发的首要条件。

对于一直“野蛮生长”的国内房地产企业，过去十年从未经历如此的“艰难时世”，于是，不少开发商热切盼望政策能对房地产业另眼相看、单独松绑，他们像“等待戈多”一样等待政府救市，但“戈多”会来吗？有媒体报道，奥运会之前，中房协召开了由主要会员单位参加的“闭门会议”，中房协副会长兼秘书长朱中一提醒开发商“不要光发牢骚，而是要立足现有政策考虑未来”，政府短期内不可能出政策解决房地产市场困难。

◆楼市下行昭然若揭开发商套现乏力

前７个月，全国商品住房竣工面积同比增幅提高9个百分点，销售面积增幅却下降37.2个百分点

“在市场经济的环境下，不会有永无止境的涨势，房地产业同样如此。在广州、上海等地房价轮番下跌后，还在挣扎的北京房地产也已经明显开始降价。”

　　这是北京城建集团工程经理刘东明昨日回答，而就在两个月之前，他还坚信，因为北京地区需求远大于供给，房价即使不再大涨，也会保持在当时水平。

· 开发商抛楼观望

现在北京的房价不仅是在下降，而且降幅很大。目前，国内三大主要城市——北京、上海、广州的房地产市场都进入了下跌通道。在房价长期没有提高的情况下，很多楼盘的价格以打折的形式出售，9折已经不是什么新闻，这样的价格2个月前都难以想象。

据其介绍，去年该公司在北京望京地区开发的楼盘，公司内部人员购买才能拿到9.5折的优惠，而今年不仅房价没有上涨，该楼盘还在以9折的价格积极促销。

不过即使是这样，目前房地产的销售情况同样只能用惨淡来形容。前日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，限制银行向房地产企业贷款。这一政策的出台，也打破了此前“下半年国家将放松对房地产行业贷款”的传言，同时使得市场的观望气氛愈加浓厚。

目前，不论是地产公司的内部会议，还是行业内举行的研讨会，都鲜有人敢预测这次房地产市场的回调会延续多久。不过，各地楼盘打折、降价，房地产集团转卖物业等情况都在说明，一些大型开发商正在加紧回笼资金，准备持币观望。

· 土地流拍严重

按照国家发改委昨日公布的数据，今年前7个月，全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，同比增长5.2%，增幅同比下降6.7个百分点。

“现在根本看不到房地产企业像过去一样大肆买地，在北京、上海、广州这三大城市，买地的企业更是少之又少。”一位从事房地产一级开发的业内人士说，“一方面是目前市场不景气，建好的楼盘卖不出去；更重要的原因是，房价进入下跌通道后，以目前的地价推断，地产商按照现在的价格拿地建房，肯定要亏钱。”

“大家都在考虑如何回笼资金，等到房价回调完成后再以低价入市接盘。所以，什么时候看到房地产商重新开始大量购地，也就说明房价基本见底了。”上述人士预测，这波房地产回落期可能延续两三年甚至更长。

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